Immobilie geerbt – was nun?

Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Eine Frage, die je nach Steuerlast oder emotionaler Denkweise aufkommen mag. Um sie guten Gewissens beantworten zu können, sollten Sie sich schnellstmöglich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse und etwaigen Schulden der verstorbenen Person verschaffen. Das mag angesichts der Situation auf den ersten Blick sehr pragmatisch erscheinen, aber: Mit einer Erbschaft sind nicht immer nur Vermögensgegenstände verbunden. Oft hängen auch Schulden und andere Verbindlichkeiten an, für die Sie dann mit Ihrem eigenen Vermögen haften müssen. Sollten Sie die finanziellen Verhältnisse nicht eindeutig aufklären können, so haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von einem Monat die Aufnahme eines öffentlichen Inventars zu verlangen.

Dann erstellt die zuständige Behörde im Amtsblatt ein Verzeichnis der Vermögenswerte und Schulden, die das Erbe ausmachen. Danach stehen Ihnen drei Wege offen.

Ihre drei Möglichkeiten als Erbe

Erstens können Sie das Erbe ausschlagen. Zweitens können Sie die amtliche Liquidation verlangen: Guthaben und Schulden werden aufgelöst, der verbleibende Rest wird auf die Erben aufgeteilt. Drittens können Sie das Erbe annehmen – entweder unter öffentlichem Inventar, wobei die Erben nur für die im Inventar aufgeführten Forderungen haften, oder vorbehaltlos, wobei die Erben solidarisch mit der Erbschaft und ihrem eigenen Vermögen haften.

Zudem sollten Sie Ihre geerbte Liegenschaft genau unter die Lupe nehmen. Ist sie in schlechtem Zustand, prüfen Sie sorgfältig, ob Sie sich die Kosten für Renovierung oder Altlastenentsorgung leisten können. Haben Sie sich entschieden, das Erbe nicht anzutreten, können Sie es innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme der Erbschaft ausschlagen.

Erben Sie nicht allein? Die Rechtslage in der Erbengemeinschaft

Bilden mehrere Personen eine Erbengemeinschaft, stehen allen Erben die gleichen Besitzrechte an der Immobilie zu. Entscheidungen über die Liegenschaft müssen gemeinsam getroffen werden – je nach Tragweite mit Mehrheits- oder einstimmigem Beschluss. Dabei gilt die Solidarhaftung: Jeder Erbe kann für die gesamten Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden.

Kommt es zu Konflikten, empfiehlt sich frühzeitig eine Mediation. Können sich die Erben trotzdem nicht einigen, bleibt als letztes Mittel die Erbteilungsklage, mit der die Aufteilung gerichtlich erzwungen werden kann. Was eine Erbengemeinschaft genau bedeutet und was zu tun ist, wenn ein Miterbe blockiert, hängt stark vom Einzelfall ab.

Wie viel kann ich steuerfrei erben?

Zuerst: Die Erbschaftssteuer in der Schweiz wird in allen Kantonen bis auf Schwyz und Obwalden erhoben. Die Regelungen für Erbschafts- und Schenkungssteuer unterscheiden sich je nach Kanton. Grundsätzlich richtet sich das Schweizerische Erbrecht nach der gesetzlichen Erbfolge, die in drei Gruppen eingeteilt ist: Erben erster Ordnung (Kinder und deren Abkömmlinge), Erben zweiter Ordnung (Eltern und deren Abkömmlinge) und Erben dritter Ordnung (Grosseltern und deren Abkömmlinge).

Die Kantone machen von den Freibäträgen sehr uneinheitlich Gebrauch. Der maximale Freibetrag schwankt zwischen 300’000 CHF für Kinder und Enkel in Appenzell Innerrhoden und 0 CHF in diversen anderen Kantonen und Gruppen.

Welche Höhe hat die Erbschaftssteuer?

Grundsätzlich wird zwischen zwei Systemen unterschieden: der Erbnachlasssteuer, die auf dem gesamten Nachlass erhoben wird, und der Erbanfallsteuer, die beim einzelnen Erben auf seinen Anteil anfällt. Die meisten Kantone erheben heute die Erbanfallsteuer; nur Solothurn und Graubünden kennen noch die Erbnachlasssteuer.

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt stark vom Kanton und vom Verwandtschaftsgrad ab. Je näher die verwandtschaftliche Beziehung zur verstorbenen Person, desto tiefer fällt die Steuer aus.

Wie werden Immobilien steuerlich bewertet?

Immobilien werden immer in dem Kanton besteuert, in dem sie liegen. Die Besteuerung ist in der Regel progressiv ausgestaltet: Je höher der Wert, desto höher der Steuersatz. Bestehende Hypothekarschulden werden vom steuerbaren Wert abgezogen. Weil die kantonalen Unterschiede erheblich sind, lohnt sich in jedem Fall eine individuelle Abklärung Ihrer konkreten Situation.

Die vier Wege im Überblick

Eine geerbte Immobilie bringt Verantwortung mit sich, die man so nicht geplant hatte – oft gemeinsam mit anderen. Grundsätzlich haben Sie vier Wege: behalten und selbst nutzen, vermieten, Miterben auszahlen oder verkaufen. Bevor Sie sich entscheiden, verschaffen Sie sich in Ruhe einen Überblick. Wer beteiligt ist, welche Fristen gelten und in welchem Zustand die Immobilie ist – das klärt sich Schritt für Schritt. Welcher Weg zu Ihrer Situation passt, hängt davon ab, ob Sie allein oder in einer Gemeinschaft erben.

Womit anfangen?

Nach einem Erbfall ist vieles gleichzeitig zu bedenken. Ein paar erste Schritte schaffen Ordnung, bevor Sie über behalten oder verkaufen nachdenken: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Beteiligten und Unterlagen, behalten Sie laufende Fristen im Blick und klären Sie frühzeitig Zustand und Wert der Immobilie.