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Immobilientragbarkeit berechnen – was ist finanziell realistisch?
Der Traum vom Eigenheim ist in der Schweiz weit verbreitet. Doch bevor man ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte sorgfältig geprüft werden, ob die Immobilie langfristig finanzierbar ist. Genau hier kommt die Tragbarkeit ins Spiel – eine zentrale Kennzahl für jede Immobilienfinanzierung in der Schweiz.
Was bedeutet „Tragbarkeit“ beim Immobilienkauf in der Schweiz?
Die Tragbarkeit beschreibt, ob sich ein Haushalt die laufenden Kosten einer Immobilie auch auf Dauer leisten kann. Sie ist ein zentrales Kriterium bei der Kreditvergabe durch Schweizer Banken. Konkret geht es darum, wie hoch der Anteil der Wohnkosten im Verhältnis zum Bruttoeinkommen ist.
Die Schweizer Bankpraxis rechnet dabei konservativ – das heisst: selbst wenn die Hypothekarzinsen aktuell tief sind, wird zur Berechnung ein kalkulatorischer Zinssatz von rund 5 % verwendet. So stellt man sicher, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen stabil bleibt.
Welche Kosten fliessen in die Tragbarkeitsberechnung ein?
Die Tragbarkeit setzt sich in der Schweiz typischerweise aus folgenden Komponenten zusammen:
- Hypothekarzins (rechnerisch ca. 5 % des Fremdkapitals)
- Amortisation (Rückzahlung der Hypothek bis auf zwei Drittel des Objektwerts innert 15 Jahren)
- Nebenkosten (rund 1 % des Immobilienwerts jährlich für Unterhalt, Versicherungen etc.)
Die Summe dieser Kosten wird dem Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Als Richtwert gilt: Die Wohnkosten sollten nicht mehr als 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Diese sogenannte 33-Prozent-Regel ist der schweizweite Standard in der Tragbarkeitsprüfung.
Warum ist die Tragbarkeit so entscheidend?
Die Tragbarkeit hat gleich zwei zentrale Funktionen:
Bankseitig: Sie ist ein fester Bestandteil der Kreditprüfung. Nur wenn die Tragbarkeit gegeben ist, wird in der Regel eine Hypothek gewährt.
Privat: Sie schützt die Käuferin oder den Käufer vor einer finanziellen Überlastung. Gerade bei steigenden Zinsen oder unerwarteten Ausgaben schafft eine tragbare Finanzierung Sicherheit.
Was tun, wenn die Tragbarkeit nicht erfüllt ist?
Sollte sich zeigen, dass die Wohnkosten über dem zulässigen Drittel des Einkommens liegen, gibt es verschiedene Optionen:
- Mehr Eigenmittel einbringen, um die Hypothek zu reduzieren
- Eine günstigere Immobilie oder einen tieferen Belehnungswert wählen
- Zusatzeinkommen einbeziehen, z. B. durch einen Partner oder Mietertrag
- Fremdkapitalanteil senken durch Vorsorgegelder (Säule 3a oder Pensionskasse)
Auch der Eintrag eines zweiten Erwerbseinkommens kann helfen, die Tragbarkeit rechnerisch zu verbessern.
Fazit: Tragbarkeit prüfen heisst realistisch planen
Die Berechnung der Immobilientragbarkeit ist in der Schweiz ein unverzichtbarer Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Wer frühzeitig prüft, wie viel Wohneigentum zur eigenen finanziellen Situation passt, trifft nicht nur eine bankkonforme Entscheidung – sondern vor allem eine langfristig tragbare.
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