Haus geerbt: Was jetzt zu tun ist

Eine Immobilie zu erben ist eine emotionale Ausnahmesituation. Erinnerungen treffen plötzlich auf Fristen, Kosten und Formulare. Das Wichtigste vorweg: Sie müssen heute noch nichts entscheiden. Gute Lösungen brauchen eine saubere Grundlage, keine Hektik. Dieser Artikel zeigt, was in den ersten Wochen wichtig ist und welche Wege Ihnen danach offenstehen.

Die ersten 30 Tage: vier Schritte

In den ersten Wochen geht es nicht darum, das Haus zu verkaufen, sondern den heutigen Stand zu sichern.

1. Unterlagen sichten

Bevor Sie entscheiden, brauchen Sie den Überblick. Diese Dokumente sollten Sie zusammentragen:

• Grundbuchauszug
• Hypothekarverträge
• Versicherungspolicen, vor allem die Gebäudeversicherung
• Mietverträge, falls die Immobilie vermietet ist
• Unterlagen zu Renovationen
• Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden
• Steuererklärungen und frühere Bewertungen

2. Laufende Kosten decken

Strom, Wasser, Hypothekarzinsen und Versicherungen laufen weiter. Sobald die Bank vom Todesfall erfährt, sperrt sie die Konten oft, bis der Erbschein vorliegt. Das kann Wochen dauern. Klären Sie deshalb früh, wer diese Kosten in der Zwischenzeit bezahlt.

3. Die Immobilie sichern

Steht das Haus leer, melden Sie das umgehend der Gebäudeversicherung. Unbewohnte Gebäude sind anfälliger für Wasserschäden, Feuer und Einbruch, und ohne Meldung kann die Versicherung im Schadenfall ihre Leistung kürzen. Sperren Sie die Wasserleitungen ab und sorgen Sie dafür, dass regelmässig jemand nach dem Rechten sieht und den Briefkasten leert.

4. Den Erbschein beantragen

Der Erbschein bestätigt, wer die rechtmässigen Erben sind. Banken, Grundbuchämter und Behörden verlangen ihn, bevor Sie auf Konten zugreifen oder die Immobilie umschreiben lassen können. Zuständig ist die Behörde am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Ohne Testament wird der Erbschein nach Ablauf der dreimonatigen Ausschlagungsfrist ausgestellt, mit Testament nach dessen offizieller Eröffnung.

Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen müssen einvernehmlich getroffen werden: Niemand darf allein über Verkauf, Vermietung oder Sanierung bestimmen.

In der Praxis sind sich nicht immer alle einig. Eine Person möchte behalten, die andere verkaufen. Dann helfen drei Dinge:

• Eine neutrale Bewertung. Sie schafft eine gemeinsame Zahlenbasis für die Gespräche.
• Ein gemeinsamer Termin bei einer Fachperson. So haben alle denselben Wissensstand.
• Eine Mediation, wenn die Gespräche festgefahren sind.

Substanz vor Emotion: der Zustand der Immobilie

Oft trügt die Erinnerung an das gemütliche Elternhaus. Man vergisst, dass die Heizung 25 Jahre alt ist oder dass das Dach schlecht isoliert ist. Viele Erben unterschätzen die anstehenden Renovationskosten, und genau hier entsteht später häufig Streit. Prüfen Sie deshalb:

• Dach und Dämmung
• Alter der Heizung
• Wasser- und Elektroleitungen
• Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse

Bei Häusern, die älter als 20 Jahre sind, lohnt sich meist ein Gebäudegutachter. Er erkennt auch Schäden, die Laien nicht sehen.

Die vier Wege mit einer geerbten Immobilie

Eine pauschal richtige Lösung gibt es nicht. Welcher Weg passt, hängt von Ihren Zielen, Ihren finanziellen Möglichkeiten und der Situation unter den Erben ab.

Behalten und vermieten

Die Immobilie bleibt in der Familie und bringt regelmässige Mieteinnahmen. Dafür tragen Sie die Verantwortung als Vermieter: Unterhalt, Reparaturen, Betreuung der Mieter. Rechnen Sie nach, ob die Mieteinnahmen die laufenden Kosten, Renovationen, Steuern und Versicherungen decken. Bei älteren Häusern zahlt man sonst eher ein, als dass man verdient.

Behalten und selbst einziehen

Sinnvoll, wenn die Lage stimmt und Sie am Haus hängen. Prüfen Sie den Zustand und die Grösse im Verhältnis zu Ihrem Leben. Gibt es Miterben, müssen Sie diese auszahlen und dafür allenfalls eine Hypothek aufnehmen.

Auszahlung innerhalb der Familie

Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Entscheidend ist ein objektiv ermittelter Wert, sonst fühlt sich schnell jemand benachteiligt. Die Bank prüft zudem, ob die übernehmende Person die Hypothek tragen kann.

Verkauf an Dritte

Emotional oft der schwierigste Schritt, aber der klarste Weg, um das Erbe gerecht zu teilen. Niemand muss renovieren oder das Risiko des Eigentums tragen, und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Drei finanzielle Stolpersteine

Die Hypothek der verstorbenen Person

Wird eine bestehende Hypothek vorzeitig aufgelöst, verlangt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfen Sie Laufzeit und Konditionen, bevor Sie entscheiden.

Die latente Grundstückgewinnsteuer

Übernimmt ein Erbe das Haus, übernimmt er auch die Steuerlast, die sich über die Jahre angesammelt hat. Verkauft er später, zahlt er die volle Steuer. Dieser Betrag gehört deshalb in die Berechnung der Auszahlung.

Steuerwert ist nicht Marktwert

Ein häufiger Konflikt: Ein Erbe schlägt den amtlichen Steuerwert als Basis für die Auszahlung vor. Der Steuerwert liegt aber oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert, die anderen Erben wären benachteiligt. Auch Online-Rechner geben nur einen groben Überblick, weil sie Lage und Zustand nicht genau kennen.

Räumung und Inventar

Zur Erbmasse gehört nicht nur die Immobilie, sondern auch alles, was darin steht: Möbel, Bilder, Schmuck, Fahrzeuge, Fotoalben. In einer Erbengemeinschaft entscheiden die Erben auch darüber gemeinsam.

• Lassen Sie wertvolle Stücke schätzen, bevor etwas verkauft oder entsorgt wird.
• Verteilen Sie Erinnerungsstücke im Gespräch und nehmen Sie sich dafür Zeit.
• Was niemand behalten möchte, können Sie spenden oder einem Räumungsunternehmen übergeben.

Der nächste Schritt

Egal für welchen Weg Sie sich entscheiden: Eine neutrale Marktwertermittlung ist die Grundlage, ob für den Verkauf, die Auszahlung in der Familie oder das Behalten. Wir begleiten seit vielen Jahren Erbinnen, Erben und Erbengemeinschaften in der Region Bern. Sie können bei uns eine kostenlose Vor-Ort-Bewertung anfragen. Sie verpflichtet zu nichts und gibt allen Beteiligten dieselbe Zahlenbasis.