Scheidung mit Haus: behalten, auszahlen oder verkaufen?
Bei einer Scheidung gibt es für das gemeinsame Haus drei Wege: Einer übernimmt es und zahlt den anderen aus, beide behalten es vorerst gemeinsam, oder es wird verkauft und der Erlös geteilt. Welcher Weg offensteht, entscheiden drei Fakten: der Güterstand, der aktuelle Marktwert und die Tragbarkeit der Hypothek mit nur einem Einkommen.
Eine Trennung bringt viel Veränderung mit sich. Neben den persönlichen Themen geht es plötzlich um viel Geld und um die Frage: Wie lösen wir das mit dem Haus fair? Dieser Artikel zeigt Schritt für Schritt, welche Möglichkeiten Sie haben und worauf es bei jeder ankommt.
Zuerst die Fakten: drei Fragen vor jeder Entscheidung
Vielleicht hängen Sie sehr an Ihrem Zuhause, oder Sie wollen einfach nur noch weg. Beides ist verständlich, führt aber oft zu vorschnellen und teuren Entscheidungen. Für eine faire Lösung hilft es, das Haus oder die Wohnung für einen Moment nüchtern als Vermögenswert zu betrachten. Bevor Sie über Bleiben oder Verkaufen sprechen, sollten drei Fragen geklärt sein.
Wem gehört die Immobilie wirklich?
Stehen beide zu 50 % im Grundbuch? Hat jemand Eigenkapital aus einer Erbschaft oder aus der Pensionskasse eingebracht? Nur weil man verheiratet ist, gehört einem nicht automatisch die Hälfte.
Was ist das Eigenheim heute wert?
Nicht, was es vor zehn Jahren gekostet hat, und auch nicht der amtliche Steuerwert. Für eine saubere Aufteilung brauchen Sie den aktuellen Marktwert.
Wie hoch ist die Hypothek?
Wie hoch ist die Restschuld, wie lange läuft der Vertrag noch, und verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie vorzeitig aussteigen?
Welcher Güterstand gilt bei Ihnen?
Viele Paare gehen davon aus, dass bei einer Trennung ohnehin alles je zur Hälfte geteilt wird. Das stimmt fast nie. In der Schweiz gibt es drei Güterstände. Welcher für Sie gilt, hängt davon ab, ob Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben.
Errungenschaftsbeteiligung: der Normalfall
Ohne Ehevertrag gilt automatisch dieser Güterstand. Er unterscheidet zwei Vermögensarten:
- Eigengut: alles, was Sie vor der Ehe besessen oder während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen haben. Das bleibt bei Ihnen.
- Errungenschaft: alles, was Sie während der Ehe aus Ihrem Einkommen aufgebaut haben. Dieser Teil wird halbiert.
Ein Beispiel: Ein Paar kauft während der Ehe ein Haus für 1 Million Franken. 200'000 Franken stammen aus einer Erbschaft der einen Person, 300'000 Franken wurden gemeinsam angespart, 500'000 Franken sind Hypothek. Bei der Trennung bleiben die 200'000 Franken bei der Person, die sie eingebracht hat. Die 300'000 Franken werden halbiert, also 150'000 Franken pro Person. Die Hypothek bleibt eine gemeinsame Schuld und wird bei einem Verkauf zuerst zurückbezahlt.
Klären Sie sauber, wer welches Eigengut eingebracht hat, bevor Sie über Auszahlungssummen verhandeln. Wer sein Eigengut nicht belegen kann, verliert es im Zweifel.
Gütertrennung
Diesen Güterstand wählt man bewusst per Ehevertrag. Die Vermögen bleiben vollständig getrennt: Wer im Grundbuch steht, dem gehört das Haus. Eine wichtige Ausnahme: Bleiben gemeinsame Kinder bei der Person wohnen, der das Haus nicht gehört, kann das Gericht ihr ein Wohnrecht in der Familienwohnung zusprechen.
Gütergemeinschaft
Dieser Güterstand ist heute selten und wird ebenfalls per Ehevertrag vereinbart. Einkommen und Vermögen gehören beiden gemeinsam, niemand kann allein darüber verfügen. Bei einer Trennung wird das gemeinsame Vermögen meist hälftig geteilt, mit Ausnahme von vorhandenem Eigengut.
Kann eine Person das Haus allein tragen?
Beim Kauf zählten für die Bank meist beide Einkommen. Soll nur noch eine Person im Vertrag stehen, prüft die Bank komplett neu. Sie rechnet dabei nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Diese Kosten dürfen zusammen mit Amortisation und Nebenkosten höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Ein Rechenbeispiel: Die Immobilie ist 1 Million Franken wert, die Hypothek beträgt 800'000 Franken.
- Kalkulatorischer Zins: 5 % von 800'000 Franken = 40'000 Franken pro Jahr
- Amortisation: rund 1 % der Hypothek = 8'000 Franken pro Jahr
- Nebenkosten: rund 1 % des Immobilienwerts = 10'000 Franken pro Jahr
Wird dieses Einkommen nicht erreicht, lehnt die Bank die Übernahme meist ab, auch wenn die heutigen Raten problemlos bezahlt werden könnten. Dann bleiben oft zwei Wege: zusätzliches Eigenkapital einbringen, um die Hypothek zu senken, oder verkaufen.
Weg 1: Eine Person übernimmt und zahlt die andere aus
Eine Person wird Alleineigentümerin, die andere wird ausbezahlt und aus der Haftung gegenüber der Bank entlassen. Das gewohnte Umfeld bleibt erhalten, was vor allem mit Kindern ein Argument sein kann.
Im einfachsten Fall, wenn beide zu 50 % im Grundbuch stehen und gleich viel Eigenkapital eingebracht haben, gilt: Marktwert minus Hypothek, geteilt durch zwei. Bei 1 Million Franken Marktwert und 800'000 Franken Hypothek sind das 100'000 Franken Auszahlung. Die übernehmende Person trägt also die Hypothek allein und muss zusätzlich 100'000 Franken aufbringen.
Alles steht und fällt mit dem Marktwert. Wird er nur 50'000 Franken höher geschätzt, steigt die Auszahlung um 25'000 Franken. Online-Schätzungen liefern eine Bandbreite, die in dieser Situation zu ungenau ist. Es bewährt sich deshalb, den Wert nicht untereinander auszuhandeln, sondern von einer neutralen Fachperson bestimmen zu lassen.
Denken Sie auch an die Grundstückgewinnsteuer. Bei einer Trennung wird sie in der Regel aufgeschoben. Wer das Haus übernimmt, übernimmt damit auch die aufgeschobene Steuerlast und zahlt sie bei einem späteren Verkauf. Dieser Betrag gehört in die Berechnung der Auszahlung.
Weg 2: Vorerst gemeinsam behalten
Beide bleiben im Grundbuch. Die Immobilie wird vermietet oder von einer Person bewohnt, die der anderen eine Nutzungsentschädigung zahlt. Oft wird dieser Weg gewählt, damit die Kinder in der gewohnten Umgebung bleiben können. Er hat aber drei Stolpersteine:
- Die Solidarhaftung bleibt. Kann die Person im Haus die Zinsen nicht mehr zahlen, wendet sich die Bank an die andere.
- Die eigene Zukunft ist blockiert. Wer Miteigentümer bleibt, bekommt oft keine Finanzierung für ein neues Eigenheim.
- Streit um Kosten. Wer zahlt, wenn die Heizung aussteigt?
Dieser Weg funktioniert nur mit viel gegenseitigem Vertrauen und einer schriftlichen Vereinbarung: Wer trägt welche Kosten, wer darf wie lange bleiben, und bis wann wird spätestens verkauft?
Weg 3: Gemeinsam verkaufen
Die Immobilie wird auf dem freien Markt verkauft. Aus dem Erlös werden die Hypothek, die Verkaufskosten und die Steuern bezahlt, der Rest wird gemäss den Eigentumsanteilen aufgeteilt. Anders als bei der Auszahlung müssen Sie sich nicht auf einen Schätzwert einigen: Der Markt liefert den Preis.
Am Ende sind beide ihre Bankschulden los und haben Startkapital für den nächsten Lebensabschnitt. In der Praxis ist das der am häufigsten gewählte Weg, weil er die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen vollständig auflöst.
Entscheidend für einen guten Verkauf ist, dass beide den Prozess mittragen. Arbeiten die Eigentümer gegeneinander, spüren das Käufer sofort, und das drückt den Preis. Die begleitende Fachperson sollte deshalb von beiden Seiten akzeptiert sein, beide immer gleichzeitig informieren und diskret vorgehen.
Warum eine Einigung bares Geld wert ist
Es ist normal, in dieser Phase nicht immer gleicher Meinung zu sein. Jeder Monat, in dem die Immobilie ungeklärt bleibt, kostet aber Geld:
- Die Hypothekarzinsen laufen weiter.
- Nebenkosten fallen an.
- Der Marktwert leidet, wenn das Haus in dieser Zeit vernachlässigt wird.
Dieses Geld fehlt am Ende beiden für den Neustart. Bei unterschiedlichen Meinungen hilft oft eine neutrale Aussensicht, die ohne Emotionen auf Zahlen und Fakten schaut.
Ihr Fahrplan: die nächsten fünf Schritte
- Unterlagen zusammenstellen: aktueller Grundbuchauszug, Kreditvertrag der Bank mit Restschuld und Laufzeit, ursprünglicher Kaufvertrag, Ehevertrag falls vorhanden.
- Kassensturz machen: Wie viel Haus ist mit dem eigenen Einkommen allein tragbar?
- Marktwert ermitteln lassen: ein fundierter, aktueller Wert, auf den sich beide verlassen können.
- Mit der Bank sprechen: Würde sie eine Übernahme finanzieren? Wie hoch wäre die Vorfälligkeitsentschädigung?
- Gemeinsam entscheiden: übernehmen, behalten oder verkaufen.
Wir begleiten seit vielen Jahren Eigentümerinnen und Eigentümer in der Region Bern durch diese Situation. Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen, können Sie bei uns eine kostenlose Vor-Ort-Bewertung anfragen. Sie verpflichtet zu nichts und dient Ihnen als Entscheidungsgrundlage.
Häufige Fragen
Nein. Eine Person kann das Haus übernehmen und die andere auszahlen, oder beide behalten es vorerst gemeinsam. Der Verkauf ist dann der richtige Weg, wenn niemand die Hypothek allein tragen kann oder beide einen klaren Schlussstrich möchten.
Im einfachsten Fall: Marktwert minus Hypothek, geteilt durch zwei. Hat jemand Eigengut eingebracht, zum Beispiel aus einer Erbschaft, erhält diese Person den Betrag zuerst zurück. Auch die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer gehört in die Rechnung.
Das hängt vom Güterstand und vom Grundbucheintrag ab. Ohne Ehevertrag gilt die Errungenschaftsbeteiligung: Eigengut bleibt bei der Person, die es eingebracht hat, gemeinsam Erspartes wird halbiert.
Nur wenn die Bank zustimmt. Sie prüft die Tragbarkeit neu und rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Die Kosten dürfen höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Übernimmt eine Person das Haus, wird die Steuer in der Regel aufgeschoben. Sie wird fällig, wenn das Haus später verkauft wird, und zwar bei der Person, die es übernommen hat.
Mit den Fakten: Güterstand klären, Hypothek und Laufzeit prüfen und den aktuellen Marktwert ermitteln lassen. Erst danach lohnt sich die Diskussion über den Weg.
